Dự án xây dựng Khu dân cư Én Vàng Tp.HCM

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
II.3. Thị trường bất động sản Tp.HCM quý 1/2012
II.3.1. Căn hộ để bán
 Nguồn cung
Trong Q1/2012 chỉ có 2 dự án mới cung cấp khoảng 300 căn hộ. Tổng nguồn cung sơ cấp giảm khoảng -12% so với quý trước và khoảng -30% so với cùng kỳ năm trước.
+ Nguồn cung sơ cấp
Thứ tự của các quận dẫn đầu đã thay đổi khi quận Bình Tân thay thế quận Thủ Đức ở vị trí dẫn đầu với 16% thị phần sơ cấp. Tương tự, quận 7 cũng không còn đóng góp thị phần lớn nhất cho thị trường sơ cấp.
+ Thị trường thứ cấp theo hạng
Căn hộ hạng C vẫn chiếm ưu thế với 79% thị phần. Trong khoảng thời gian Q1/2011 – Q1/2012, hạng B mất thị phần nhiều nhất, giảm 5 điểm phần trăm xuống còn 13% trong quý này.

+ Tình hình hoạt động
Không có thay đổi gì đặc biệt trong xu hướng chung của thị trường. Khoảng 900 căn hộ bán được, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ 7%, không thay đổi so với quý trước nhưng đã giảm mạnh 12 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.
 Nguồn cầu
Trên thị trường hiện tại, người mua quan tâm nhiều đến giá bán. Căn hộ nhỏ ở dự án hạng C sẽ vẫn là sản phẩm bán chạy nhất trong những quý tới.
 Triển vọng
Nguồn cung tương lai dự kiến
Khoảng 14 dự án với hơn 5,000 căn hộ dự kiến sẽ hoàn thành vào cuối năm 2013 và có thể được chào bán trong năm 2012. Đến cuối năm 2016, sẽ có khoảng 70,000 căn hộ tương lai từ hơn 115 dự án dự kiến hoàn thành và được đưa vào sử dụng.

II.3.2. Căn hộ dịch vụ
 Nguồn cung
Trong Q1/2012, có 2 dự án mới với 89 căn tham gia vào thị trường đã làm cho tổng nguồn cung phân khúc hạng B tăng 6% so với Q4/2011.
Tính đến Q1/2012, có 62 dự án căn hộ dịch vụ cung cấp khoảng 3,300 căn, tăng 3% so với quý trước và 2% so với cùng kỳ năm trước.
+ Nguồn cung sơ cấp
+ Tình hình hoạt động
Ghi chú: Giá thuê trung bình tính trên diện tích thuần bao gồm phí dịch vụ, không bao gồm VAT.
Cả công suất thuê trung bình và giá thuê của toàn thị trường giảm nhẹ khoảng -1%. Trong Q1/2012, công suất thuê trung bình đạt 84% trong lúc giá thuê trung bình là 487,000 VND/m2/tháng. Tình hình hoạt động của hạng A và C tương đối ổn định so với Q4/2011; tuy nhiên; công suất cho thuê và cả giá thuê của hạng B giảm do sự tham gia của 2 dự án mới.
Khu vực trung tâm và các khu đô thị mới gồm quận 2 và 7 cung cấp giá thuê cao ở mức hơn 416.000 VND/m2/tháng; ngược lại các quận khác có giá thuê thấp hơn.
Căn hộ dạng 1 và 2 phòng ngủ được tiêu thụ cao nhất. Hơn 85% căn hộ 1 và 2 phòng ngủ được thuê.

 Nguồn cầu
Khách thuê dài hạn chiếm ưu thế trong thị trường với hơn 90% tổng khách thuê. Căn hộ dịch vụ tiếp tục đối mặt với sự cạnh tranh khốc liệt với căn hộ cho thuê và biệt thự cho thuê đối với lưu trú dài hạn và với khách sạn đối với lưu trú ngắn hạn.
 Triển vọng
Nguồn cung tương lai dự kiến
20 dự án căn hộ dịch vụ với hơn 3.800 căn dự kiến tham gia vào thị trường trong 5 năm tới. Trong số 20 dự án tương lai, 6 dự án dự kiến đi vào hoạt động trong năm 2012 và cung cấp khoảng 450 căn. Các dự án này tọa lạc tại khu vực trung tâm và các khu vực đô thị mới (quận 2 và 7).

II.3.3. Biệt thự và nhà liền kế
 Nguồn cung
Không có dự án mới tham gia thị trường trong quý này. Nguồn cung sơ cấp giảm nhẹ 4% so với quý trước, đạt khoảng 290 căn.
Toàn thị trường biệt thự/ nhà liền kề cung cấp hơn 3,100 căn. Biệt thự chiếm lĩnh thị trường với hơn 75% thị phần.
Phía Nam và phía Đông đóng góp hơn 80% nguồn cung của toàn thị trường. Quận 7 có nguồn cung lớn nhất, tương ứng với 54% thị phần, theo sau là quận 9 với 16% thị phần. Các quận này cũng cung cấp nguồn cung lớn cho phân khúc đất nền.
+ Nguồn cung
Giá giao dịch trung bình trên thị trường sơ cấp và giá chào bán trung bình trên thị trường thứ cấp giảm -7% so với quý trước.
Khoảng giá trên thị trường sơ cấp hầu như không thay đổi so với quý trước. Khoảng giá của biệt thự dao động từ 4.7 tỷ đồng đến 87 tỷ đồng/ căn, và của nhà liền kề từ 1.9 tỷ đồng đến 15 tỷ đồng/ căn.
Giá chào bán trung bình của đất nền tại quận 9 tăng 3%, còn các quận khác giảm từ -1% đến -9% so với quý trước. So với cùng kỳ năm trước, giá đất nền trung bình tại quận 2 tăng 5%, trong khi giá của các quận khác giảm từ -3% đến -25%.

 Nguồn cầu
Thị trường sơ cấp có tình hình hoạt động thấp. Tỉ lệ hấp thụ của thị trường giảm từ 13% trong quý trước xuống 5% trong quý này.
Các dự án biệt thự cao cấp có sức hấp dẫn mạnh đối với những người giàu. Các dự án này được phát triển trên ý tưởng rất cao cấp bởi các chủ đầu tư có đẳng cấp và được quản lý bởi các nhà điều hành nổi tiếng. Ngoài ra, các dự án này hầu như được tọa lạc tại các vị trí đắc địa, cung cấp môi trường biệt lập, có những tiện ích thiết yếu cho một cuộc sống sang trọng.
Phần lớn người Việt Nam đều ưa thích loại hình bất động sản gắn liền với đất. Các quận ngoại thành với quỹ đất lớn và các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng đang được nâng cấp sẽ được kỳ vọng thu hút một nguồn cầu lớn cho loại hình nhà ở thấp tầng, đặc biệt là các biệt thự/ nhà liền kề với mức giá phải chăng.
 Triển vọng
Nguồn cung tương lai bao gồm hơn 140 dự án với diện tích 8,500 ha và khoảng 60,000 căn trong vòng 8 năm tới.
Trong ngắn hạn từ 2012 đến 2013, phía Đông và phía Nam sẽ tiếp tục là nguồn cung chính cho thị trường biệt thự/ nhà liền kề.

II.3.4. Nhà ở cho người thu nhập thấp
Được làm chủ một căn nhà phù hợp với khả năng tài chính đối với người có thu nhập thấp là một mơ ước chính đáng, thế mà có người bao nhiêu năm nay nơi chốn đi về vẫn chỉ là một chỗ tạm bợ. Cả nước có hơn 1.4 triệu cán bộ, công chức và khoảng 800.000 công nhân lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, trong đó trên dưới 300.000 người có khó khăn về nhà ở. Điều này cho thấy, nhà ở cho người thu nhập thấp đang là một tiềm năng lớn, nhưng lại không được các nhà đầu tư chú ý nhiều bằng việc xây dựng các căn hộ cao cấp cho người có thu nhập cao, trong khi việc giải quyết nhu cầu an cư cho người thu nhập thấp hầu như lệ thuộc vào các chương trình của Chính phủ.
Tại Tp.Hồ Chí Minh, Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết từ năm 2003 đến nay chỉ mới giải quyết được 2,780 căn hộ (trong đó có cả nền nhà được phân lô) trong khi nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp lên đến 25,000 căn. Đó là chưa kể chương trình tái định cư những người thuộc diện bị giải tỏa nhà cần đến 30,000 căn hộ chung cư, nhưng đến nay chỉ mới đạt được 30% chỉ tiêu.
Vậy thì trong vòng hai năm nữa, với 467 dự án xây dựng được triển khai, có thêm hơn 64,200 hộ dân thuộc diện giải tỏa, thì sẽ không đủ chỗ ở cho người thu nhập thấp, trong khi khả năng cung ứng từ các dự án lại chưa đến 40.000 căn hộ cho đối tượng này.