Quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng
Khởi đầu của một dự án dù lớn hay nhỏ thì bất cứ chủ đầu tư nào cũng phải thực hiện đó là quy hoạch tổng mặt bằng xây dựng, cụ thể là lập bản quy hoạch dạng chi tiết theo tỷ lệ phóng 1/500. Đây sẽ là cách định hình toàn bộ các công trình trên mặt đất, cả về cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho đến việc bố trí chi tiết ranh giới các lô đất, để từ đó bước đầu định mức được chi phí đầu tư vào dự án cần xây dựng.
1. Đi tìm lời giải cho câu hỏi quy hoạch dạng tổng thể mặt bằng 1/500 là gì? Và tại sao công tác này lại đặc biệt quan trọng?
Nói một cách đơn giản thì quy hoạch chi tiết 1/500 là hình thức cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Từ bản đồ quy hoạch dạng tổng thể mặt bằng 1/500 có thể mô tả chi tiết dự án đầu tư xây dựng, định vị các công trình, thiết kế cơ sở – kỹ thuật để xây dựng công trình và đi vào triển khai. Là cơ sở để lập các dự án cho đầu tư sử dụng đất, xin giấy phép xây dựng và quản lý công tác thi công.
Khi quy hoạch dạng tổng thể mặt bằng để tiến hành một dự án, sau khi đã hoàn tất và được mở bán trên thị trường thì bản quy hoạch theo tỷ lệ phóng 1/500 của doanh nghiệp được UBND cấp quận, huyện (có khi là tỉnh) phê duyệt sẽ là giấy tờ pháp lý có giá trị cuối cùng. Dưới đây là một số đặc điểm tiêu biểu của quy hoạch tổng tỷ lệ phóng 1/500:
– Quy hoạch 1/500 phải là bản chi tiết hóa đến từng công trình xây dựng, thuyết minh cho toàn bộ cơ sở hạ tầng của mặt bằng tổng thể.
– Quy hoạch dạng tổng thể mặt bằng 1/500 bắt buộc phải đi đôi với một dự án xây dựng cụ thể, có thể là: nhà máy, trường học, bệnh viện hay khu chung cư…
– Quy hoạch 1/500 chính là cơ sở thỏa thuận để được cấp giấy phép cũng như lập dự án cho đầu tư vào xây dựng sau này. Đó là bản đồ tổng mặt bằng chi tiết có thể hiện cụ thể cả phần diện tích đất của người dân nằm trong vùng dự án được quy hoạch, từ đó đưa ra con số đền bù thỏa đáng cho họ.
– Trong bản quy hoạch dạng tổng thể mặt bằng 1/500 phải thể hiện các chỉ tiêu xây dựng như: dân số, cơ sở hạ tầng kỹ thuật – xã hội, điều chỉnh sử dụng đất, tổ chức không gian, kiến trúc, chi tiết trên từng lô đất, quan trắc môi trường…
– Có thể xác định được mối liên hệ giữa các yếu tố bên ngoài (đường đi, cổng, tường, rào chắn…) với những công trình thuộc quy hoạch dựa vào bản quy hoạch tổng mặt bằng chi tiết 1/500.
2. Các nguyên tắc thiết kế mặt bằng tổng xây dựng cần lưu ý
Để tiến hành một công trình xây dựng, việc thiết kế tổng mặt bằng được xem là giai đoạn quan trọng nhất, với những công trình lớn và phức tạp quá trình thiết kế sẽ tiêu tốn rất nhiều thời gian, đòi hỏi người thiết kế phải có trình độ chuyên môn cao. Khi bắt tay vào thiết kế tổng thể mặt bằng xây dựng sẽ phải tuân thủ nhiều tiêu chuẩn cũng như quy định, nhưng những nguyên tắc dưới đây sẽ giúp định hướng cho việc thiết kế đạt hiệu quả tối ưu nhất.
– Thiết kế tổng thể mặt bằng xây dựng làm sao để các công trình tạm hỗ trợ tốt nhất cho quá trình thi công xây dựng, không để ảnh hưởng đến các tổ chức – cá nhân người lao động, thời gian tiến hành và môi trường xung quanh.
– Khi thiết kế mặt bằng tổng thể cần đặt nó vào trong sự phát triển của công nghiệp hóa tại khu vực được quy hoạch như: các nhà máy, công trình lân cận…để có định hướng đúng đắn trong suốt quá trình xây dựng.
– Thiết kế tổng mặt bằng và tổ chức công trường xây dựng phải tuân thủ theo các hướng dẫn, tiêu chuẩn – quy chuẩn – thông số kỹ thuật, những quy định về an toàn lao động, phòng chống cháy nổ, tránh gây ô nhiễm môi trường xung quanh.
– Tham khảo, học hỏi từ các tài liệu, bản vẽ thiết kế tổng thể mặt bằng thi công của các chuyên gia nước ngoài (đặc biệt là các cường quốc dẫn đầu trong ngành xây dựng) để có những thông tin bổ ích, áp dụng vào dự án xây dựng đang thực hiện.
– Áp dụng các tiến bộ khoa học – kỹ thuật trong quản lý xây dựng; ứng dụng tin học, máy tính điện tử vào việc thiết kế từng phần và hướng tới là tự động hóa thiết kế tổng mặt bằng thi công.
– Tính toán hợp lý để bản thiết kế tổng thể mặt bằng thi công đưa ra nhằm tiết kiệm chi phí nhất nhưng khả năng sử dụng lại cao nhất có thể. Muốn vậy, phải biết tận dụng tối đa công trình có sẵn mà không làm ảnh hưởng đến quá trình xây dựng.
Từ bản vẽ thiết kế mặt bằng tổng thể, chủ đầu tư có thể định hình được công trình xây dựng, ước tính chi phí và thời gian thi công. Có thể nói đây là bước tiền đề, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng cho bất cứ công trình xây dựng nào.
