Các bước lập dự án đầu tư xây dựng P.1

I. DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

1. ĐỊNH NGHĨA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Căn cứ theo quy định tại Khoản 15 Điều 3 Luật xây dựng năm 2014 có giải thích từ ngữ như sau:

Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Trong đó, hoạt động xây dựng sẽ bao gồm các công việc theo quy định tại khoản 21 Điều 3 LXD 2014 gồm:

  • Lập quy hoạch xây dựng
  • Lập dự án đầu tư xây dựng công trình
  • Khảo sát xây dựng
  • Thiết kế xây dựng
  • Thi công xây dựng
  • Giám sát xây dựng
  • Quản lý dự án
  • Lựa chọn nhà thầu
  • Nghiệm thu công trình xây dựng và bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng, bảo hành, bảo trì
  • Các hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình

2. CÁC LOẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

Hiện nay, có rất nhiều các dự án đầu tư xây dựng công trình khác nhau tùy theo từng tiêu chí phân loại và các quy định đối với từng nhóm dự án công trình xây dựng cũng có quy trình, thủ tục, cách thức thực hiện, quản lý… riêng biệt.

Trong đó, cách phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình về cơ bản được xác định theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP – Nghị định quản lý dự án đầu tư xây dựng như sau:

Phân loại theo quy mô, tính chất, loại công trình chính của dự án:

  • Dự án quan trọng quốc gia
  • Dự án đầu tư xây dựng công trình nhóm A
  • Dự án đầu tư xây dựng công trình nhóm B
  • Dự án đầu tư xây dựng công trình nhóm C

Mỗi nhóm dự án sẽ có các tiêu chí cụ thể về quy mô, tính chất, loại công trình chính được quy định cụ thể và chi tiết tại Phụ lục số 01 của Nghị định 59/2015/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.

Loại dự án đầu tư xây dựng công trình chỉ cần yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng:

  • Dự án đầu tư công trình xây dựng sử dụng cho mục đích tôn giáo;
  • Dự án đầu tư công trình xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp có tổng mức đầu tư dưới 15 tỷ đồng (không bao gồm tiền sử dụng đất).

Phân loại dự án đầu tư xây dựng theo loại nguồn vốn sử dụng:

  • Dự án đầu tư xây dựng từ nguồn vốn ngân sách nhà nước
  • Dự án đầu tư xây dựng vốn ngoài ngân sách
  • Dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn khác.

Ngoài ra, có nhiều người phân loại làm dự án đầu tư xây dựng công trình theo từng hạng mục như: lập dự án đầu tư xây dựng chung cư, nhà xưởng cho thuê, chợ, khách sạn, nhà ở, khách sạn, nhà nghỉ, nhà cao tầng, văn phòng cho thuê, trường học (mầm non, tiểu học…) lò gạch, nhà xưởng, nhà máy, khu công nghiệp, trạm dừng chân, trung tâm thương mại, bệnh viện, nghĩa trang…

3. TRÌNH TỰ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Theo quy định tại khoản 1 điều 50 Luật Xây dựng 2014 thì các bước lập, quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng bao gồm 3 giai đoạn:

Sơ đồ tổng quan quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng theo pháp luật hiện hành
Sơ đồ tổng quan quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng theo pháp luật hiện hành

a. Chuẩn bị đầu tư dự án xây dựng

Các nội dung dự án đầu tư xây dựng trong giai đoạn chuẩn bị bao gồm: Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có); Lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng để xem xét, quyết định đầu tư xây dựng; Thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án;

Cụ thể gồm các công việc: xin chủ trương đầu tư, quy hoạch, giao đất, thuê đất và giải phóng mặt bằng:

* Quy trình, thủ tục xin đầu tư dự án xây dựng

Đối với quy trình xin chủ trương đầu tư sẽ cần thực hiện như sau:

  • Nghiên cứu quy mô, thị trường, tìm kiếm nguồn đất, thông tin về thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất, lên phương án đầu tư và thỏa thuận địa điểm thực hiện quy hoạch dự án.
  • Xin chủ trương đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư của UBND tỉnh, thành phố

* Trình tự, quy trình quy hoạch dự án đầu tư

Đối với quy trình quy hoạch dự án đã được chấp thuận đầu tư sẽ phụ thuộc vào loại dự án đã có quy hoạch hoặc chưa có quy hoạch để có quy trình khác nhau.

Xem sơ đồ trình tự lập quy hoạch dự án đầu tư xây dựng đối với dự án đã quy hoạch và dự án chưa quy hoạch chi tiết:

* Thủ tục quy trình giao đất, thuê đất, giải phóng mặt bằng

Sau khi hoàn thành xin chủ trương và quy hoạch dự án chi tiết thì sẽ cần thực hiện quy trình giao đất, cho thuê đất và giải phóng mặt bằng đất nền dự án theo thứ tự sơ đồ dưới đây:

Sơ đồ quy trình giao, cho thuê đất và giải phóng mặt bằng dự án
Sơ đồ quy trình giao, cho thuê đất và giải phóng mặt bằng dự án

b. Thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình

Giai đoạn này các nội dung dự án đầu tư xây dựng công trình cần thực hiện đó là:

  • Bàn giao, chuẩn bị mặt bằng dự án: Bàn giao đất hoặc thuê đất và chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có);
  • Khảo sát, đầu tư xây dựng
  • Thi công xây dựng công trình

Giai đoạn thi công xây dựng công trình gồm:

  • Chọn nhà thầu thi công, giám sát
  • Tiến hành thi công, trong quá trình thi công có thể xin điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với thực tế.
  • Nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành và bàn giao công trình hoàn thành, vận hành, chạy thử và thực hiện các công việc cần thiết khác.

c. Kết thúc xây dựng và đưa vào sử dụng

Nội dung cơ bản của một dự án đầu tư trong giai đoạn kết thúc gồm có các công việc cần thực hiện sau:

  • Hoàn công công trình dự án xây dựng
  • Quyết toán, kiểm toán hạch toán dự án đầu tư xây dựng cơ bản
  • Chứng nhận sở hữu công trình
  • Bảo hành công trình xây dựng và đưa vào sử dụng

4. QUY TRÌNH, NỘI DUNG LẬP BÁO CÁO ĐẦU TƯ DỰ ÁN DỰNG CÔNG TRÌNH

Mỗi giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình sẽ có rất nhiều công việc và trong đó có những công việc mang tính chất then chốt được quy định kỹ càng về quy trình (trình tự, thủ tục) đầu tư dự án cụ thể.

Vấn đề lập báo cáo, lập dự án đầu tư là bước khởi đầu quan trọng quyết định đến vấn đề xin  giấy phép xây dựng đối với dự án đầu tư xây dựng công trình mặc dù chỉ là một nội dung trong giai đoạn chuẩn bị. Theo quy định lập dự án đầu tư xây dựng là một nội dung thực hiện dự án đầu tư xây dựng quan trọng trong giai đoạn chuẩn bị. Theo quy định cách lập dự án đầu tư xây dựng sẽ phụ thuộc vào loại dự án cụ thể để lập các loại báo cáo.

Trình tự, thủ tục lập báo cáo đầu tư xây dựng công trình và xin phép đầu tư

Dự án đầu tư xây dựng quan trọng quốc gia theo quy định phải lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình trình quốc hội thông qua chủ chương và cấp phép đầu tư;

* Nội dung Báo cáo đầu tư xây dựng công trình

– Tính cần thiết của dự án đầu tư xây dựng, thuận lợi, khó khăn…

– Quy mô dự kiến: công suất, diện tích, hạng mục xây dựng công trình chính, phụ..

– Phân tích cơ bản sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật, hạ tầng, phương án mặt bằng, tái định cư, phòng chống cháy nổ, an toàn lao động…

– Hình thức đầu tư: vốn và phương án huy động vốn, thời hạn, tiến độ, phân kỳ…

* Thủ tục xin phép đầu tư xây dựng công trình

– Chủ đầu tư: nộp Báo cáo đầu tư xây dựng công trình tới Bộ quản lý ngành để lấy ý kiến các đơn vị liên quan và Bộ ngành tổng hợp đề xuất ý kiến trình Thủ tướng Chính phủ.

– Thời hạn lấy ý kiến:

  • 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được Báo cáo đầu tư xây dựng công trình, Bộ quản lý ngành phải gửi văn bản lấy ý kiến của các bộ ngành địa phương liên quan.
  • 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị, cơ quan được hỏi ý kiến phải có văn bản trả lời về những nội dung thuộc phạm vi quản lý của mình.
  • 7 ngày sau khi nhận được văn bản trả lời theo thời hạn trên, Bộ quản lý ngành phải lập Báo cáo để trình Thủ tướng Chính phủ.

– Báo cáo trình Thủ tướng Chính phủ: tóm tắt nội dung báo cáo, ý kiến các bộ ngành liên quan, đề xuất ý kiến kèm bản gốc văn bản ý kiến.

Trình tự, thủ tục lập dự án đầu tư xây dựng công trình

Khi nào phải lập dự án đầu tư xây dựng? Theo quy định các dự án đầu tư xây dựng nhóm A phải lập dự án để làm rõ về sự cần thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư xây dựng công trình không phân biệt vốn đầu tư. Nội dung lập dự án đầu tư xây dựng công trình gồm hai phần: thuyết minh dự án và thiết kế cơ sở.

* Nội dung của thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình

– Sự cần thiết đầu tư dự án (cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng về pháp lý, kinh tế – kỹ thuật, nhu cầu thị trường, khả năng phát triển…), mục tiêu đầu tư, đánh giá thị trường, hình thức đầu tư xây dựng, địa điểm, nhu cầu sử dụng đất…

– Mô tả về quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình

– Đưa ra các giải pháp thực hiện dự án: giải phóng mặt bằng, tái định cư, thiết kế kiến trúc đối với công trình, khai thác dự án, sử dụng lao động, tiến độ, phân kỳ, hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng.

– Có báo cáo đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và các yêu cầu về an ninh, quốc phòng.

– Tổng mức đầu tư của dự án: nguồn vốn, huy động vốn, phương án hoàn trả vốn đối với dự án cần thu hồi vốn, chỉ tiêu tài chính, đánh giá hiệu quả dự án…

* Nội dung thiết kế cơ sở của dự án

– Giải pháp thiết kế chủ yếu, đảm bảo đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai.

– Thuyết minh thiết kế cơ sở dự án: tóm tắt nhiệm vụ thiết kế, thuyết minh công nghệ, xây dựng. Thuyết minh có thể trình bày riêng hoặc chung với bản thiết kế dự án.

Trình tự thủ tục lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật về đầu tư

Theo quy định đối với các dự án xây dựng công trình có quy mô nhỏ, kỹ thuật đơn giản (có thể thiết kế mẫu và xử lý nền móng không phức tạp thì chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật về đầu tư (gọi tắt là Báo cáo đầu tư). Các dự án thuộc đối tượng chỉ lập báo cáo đầu tư theo quy định bao gồm:

  • Các công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ của dân;
  • Công trình xây dựng cho mục đích tôn giáo;
  • Công trình cải tạo, sửa chữa, nâng cấp, xây dựng mới trụ sở cơ quan có tổng mức đầu tư dưới 3 tỷ đồng;
  • Các dự án xây dựng, sửa chữa, bảo trì sửa chữa vốn sự nghiệp và các dự án của các ngành đã có thiết kế mẫu và tiêu chuẩn kỹ thuật được Bộ quản lý ngành phê duyệt dự án đầu tư xây dựng trên cơ sở phù hợp với quy hoạch ngành, quy hoạch vùng hoặc kế hoạch trung và dài hạn có vốn đầu tư dưới 3 tỷ đồng;
  • Các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước cho hạ tầng xã hội có tổng mức đầu tư dưới 7 tỷ đồng. Các dự án này phải không nhằm mục đích kinh doanh, phù hợp với quy hoạch KT-XH và xây dựng, đã có chủ trương đầu tư hoặc đã được bố trí trong kế hoạch đầu tư hàng năm.

* Nội dung báo cáo đầu tư dự án xây dựng

Hồ sơ pháp lý dự án đầu tư xây dựng cần chuẩn bị khi làm bán cáo đầu tư dự án xây dựng bao gồm:

– Căn cứ pháp lý và sự cần thiết đầu tư

– Tên dự án và hình thức đầu tư (dự án đầu tư xây dựng mới, cải tạo, mở rộng, bảo trì)

– Chủ đầu tư: ghi rõ tên cơ quan đơn vị, cá nhân

– Địa điểm và mặt bằng: phường (đường, phố)/xã, quận/huyện, thành phố/tỉnh

– Khối lượng công việc

– Vốn đầu tư và nguồn vốn

– Thời gian khởi công và hoàn thành

Ngoài ra, đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà máy… phục vụ sản xuất kinh doanh thì cần bổ sung thêm các nội dung trong báo cáo đầu tư:

– Sản phẩm, (dịch vụ) và quy mô công suất.

– Thiết bị (ghi rõ giá trị và nguồn cung cấp).

– Nguồn cung cấp nguyên liệu, vật liệu.

– Khả năng trả nợ (nếu có vốn vay) và thời hạn hoàn vốn.

– Biện pháp bảo vệ môi trường (nếu có dự án tác động xấu tới môi trường).

Ngoài ra, đối với các dự án đầu tư xây dựng dưới 100 triệu đồng không nhất thiết phải thực hiện đầy đủ các nội dung báo cáo đầu tư.

 

Đăng ký tư vấn dịch vụ lập dự án!

Nếu Quý Khách Hàng có bất kỳ yêu cầu dịch vụ nào trên đây xin vui lòng liên hệ Liên hệ zalo/đt 0918755356 với Công ty Dự Án Việt www.lapduandautu.com.vn để được tư vấn chi tiết các bước thực hiện xin chủ trương đầu tư, công nghệ và thiết kế quy hoạch 1/500…. dự án của quý khách được giới thiệu đến các quỹ đầu tư, Ngân Hàng… hoàn toàn miên phí.

Chúng tôi cam kết: Uy tín – Thời gian nhanh nhất – Chuyên nghiệp
Lập dự án đầu tư tại Dự Án Việt là sự lựa chọn tốt nhất của quý công ty!