Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong lựa chọn nhà đầu tư

Tiền sử dụng đất là khoản tiền thường được nhắc đến khi người dân đi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên do sự phức tạp của vấn đề đất đai cũng như có quá nhiều văn bản hướng dẫn về vấn đề này nên nhiều người gặp khó khăn khi xác định tiền sử dụng đất cần phải nộp. Vậy cách xác định tiền sử dụng đất như thế nào? Các căn cứ để tính tiền sử dụng đất là gì? Thực hiện ra sao? Để giải đáp vấn đề này, Duanviet xin giới thiệu đến bạn đọc bài viết “Quy định tính tiền sử dụng đất mới nhất hiện nay”. Mời bạn đọc cùng tham khảo để giải đáp câu hỏi trên nhé.

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Căn cứ Nghị định 25/2020/NĐ-CP về Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, quy định về Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất:

– Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến do bên mời thầu xác định trên cơ sở lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp nhất và thông số đầu vào hoặc cách thức xác định thông số đầu vào tương ứng với phương pháp định giá đất.

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư trúng thầu phải nộp được xác định tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án, không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (M1) do bên mời thầu xác định theo quy định liên quan của pháp luật về xây dựng đối với từng dự án cụ thể, bảo đảm phát huy khả năng, hiệu quả sử dụng tối đa khu đất, quỹ đất, diện tích đất, hệ số sử dụng đất và quy hoạch không gian sử dụng đất;

– Phương án và chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong đó chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của phần diện tích đất cần giải phóng mặt bằng (m2) được xác định trên cơ sở:

+ Bồi thường về đất;

+ Chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất (nếu có);

+ Chi phí bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng, tài sản trên đất; thiệt hại về sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất (nếu có);

+ Tiền hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất (nếu có) gồm: hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm; hỗ trợ tái định cư; hỗ trợ khác;

+ Kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.

– Giá sàn nộp ngân sách nhà nước (m3) được bên mời thầu xác định theo công thức:

trong đó:

+ S là diện tích phần đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của khu đất, quỹ đất dự kiến giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án;

+ ΔG là giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích của các khu đất, quỹ đất có cùng mục đích sử dụng đất trong phạm vi địa phương hoặc khu vực có khu đất, quỹ đất thực hiện dự án. Trường hợp tại địa phương thực hiện dự án không có các khu đất, quỹ đất có cùng mục đích sử dụng đất thì tham chiếu cơ sở dữ liệu về đất đai của các địa phương có điều kiện kinh tế – xã hội tương tự;

+ k là hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất có tính đến yếu tố tương đồng với khu đất, quỹ đất thực hiện dự án và các yếu tố cần thiết khác (nếu có).

Giá trị này được xác định mang tính tương đối, là căn cứ để nhà đầu tư đề xuất nộp ngân sách nhà nước và độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tiêu chuẩn và phương pháp đánh giá về tài chính – thương mại gồm:

– Tiêu chuẩn đánh giá về tài chính – thương mại

+ Tiêu chuẩn về tổng chi phí thực hiện dự án (M1);

+ Tiêu chuẩn về giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M2);

+ Tiêu chuẩn về hiệu quả đầu tư (M3).

Trong đó:

* M1 là tổng chi phí thực hiện dự án (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) do nhà đầu tư đề xuất trong hồ sơ dự thầu căn cứ nội dung M1 được xác định trong hồ sơ mời thầu;

* M2 là giá trị bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do nhà đầu tư đề xuất trong hồ sơ dự thầu căn cứ nội dung m2 được xác định trong hồ sơ mời thầu.

Trường hợp giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được duyệt thấp hơn giá trị M2 thì phần chênh lệch sẽ được nộp vào ngân sách nhà nước; trường hợp cao hơn giá trị M2 thì nhà đầu tư phải bù phần thiếu hụt, giá trị phần thiếu hụt được tính vào vốn đầu tư của dự án.

Nhà đầu tư sẽ được khấu trừ giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án được duyệt vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng không vượt quá số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại theo phương án được duyệt chưa được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp (nếu có) thì được tính vào vốn đầu tư của dự án.

+ M3 là giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền do nhà đầu tư đề xuất trong hồ sơ dự thầu ngoài các nghĩa vụ của nhà đầu tư đối với ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật hiện hành.

– Phương pháp đánh giá về tài chính – thương mại

– Sử dụng phương pháp lợi ích xã hội, lợi ích nhà nước để đánh giá về tài chính – thương mại. Đối với các hồ sơ dự thầu được đánh giá đáp ứng yêu cầu về kỹ thuật thì căn cứ vào đề xuất hiệu quả đầu tư để so sánh, xếp hạng. Hiệu quả đầu tư được đánh giá thông qua tiêu chí nhà đầu tư đề xuất nộp ngân sách nhà nước bằng tiền, ngoài các nghĩa vụ của nhà đầu tư đối với ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật hiện hành (M3);

– Nhà đầu tư có đề xuất tổng chi phí thực hiện dự án (M1) không thấp hơn m1 (M1 ≥ m1), giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M2) không thấp hơn m2 (M2 ≥ m2), giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền ngoài các nghĩa vụ của nhà đầu tư đối với ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật hiện hành (M3) không thấp hơn giá sàn và cao nhất được xếp thứ nhất, được xem xét đề nghị trúng thầu.

Nguyên tắc xét duyệt trúng thầu

Nhà đầu tư được đề nghị lựa chọn khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

– Có hồ sơ đề xuất hợp lệ;

– Có năng lực, kinh nghiệm đáp ứng yêu cầu;

– Có đề xuất về kỹ thuật đáp ứng yêu cầu;

– Có giá đề nghị trúng thầu bao gồm các thành phần đáp ứng yêu cầu sau:

+ Có đề xuất tổng chi phí thực hiện dự án (M1) không thấp hơn m1 được phê duyệt trong hồ sơ yêu cầu;

+ Có đề xuất giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M2) không thấp hơn m2 được phê duyệt trong hồ sơ yêu cầu;

+ Có đề xuất giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền ngoài các nghĩa vụ của nhà đầu tư đối với ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật hiện hành (M3) không thấp hơn giá sàn được phê duyệt trong hồ sơ yêu cầu.

Xác định giá sàn nộp ngân sách nhà nước đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất (M3)

Mục 1. Căn cứ và nội dung xác định giá sàn nộp ngân sách nhà nước (m3)

1. Căn cứ xác định giá trị m3 gồm các thông tin sau đây:
2. a) Diện tích đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án;
3. b) Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến được xác định theo quy định đã nêu phía trên;
4. c) Thông tin của các khu đất, quỹ đất đã đấu giá thành công tại địa phương, gồm: Mục đích sử dụng, diện tích, địa điểm, giá khởi điểm, giá trúng đấu giá, thời điểm phê duyệt kết quả đấu giá;
5. d) Bảng giá đất của địa phương.
6. Nội dung xác định giá trị m3 bao gồm:
7. a) Xác định, phân loại phần diện tích đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án;
8. b) Xác định các khu đất, quỹ đất tham chiếu;
9. c) Tính giá trị m3.

Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai và các cơ quan có liên quan ở địa phương có trách nhiệm phối hợp, cung cấp cho bên mời thầu các thông tin cần thiết để xác định giá trị m3.

Mục 2. Xác định, phân loại diện tích có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thuộc dự án

Căn cứ quy hoạch được duyệt, diện tích có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thuộc dự án được phân loại thành các phần đất tương ứng với mục đích sử dụng đất, bao gồm:

1. Phần đất ở;
2. Phần đất thương mại, dịch vụ;
3. Phần đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ;
4. Các phần đất có mục đích sử dụng khác các loại đất nêu trên.

Mục 3. Xác định khu đất, quỹ đất tham chiếu

Khu đất, quỹ đất đáp ứng các điều kiện dưới đây được sử dụng để tham chiếu:

1. Thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai.
2. Cùng mục đích sử dụng với một trong các phần đất quy định tại Mục 2 Phụ lục này.
3. Có kết quả đấu giá trong vòng 02 năm trước ngày phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư của dự án đang xét.
4. Tương đồng về địa điểm với khu đất, quỹ đất thực hiện dự án đang xét, cụ thể như sau:
5. a) Cùng địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện nơi triển khai thực hiện dự án đang xét. Trường hợp dự án đang xét thuộc từ hai đơn vị hành chính cấp huyện trở lên, khu đất, quỹ đất tham chiếu được xác định trên địa bàn của tất cả các đơn vị hành chính này.
6. b) Trường hợp đơn vị hành chính cấp huyện nơi thực hiện dự án không có khu đất, quỹ đất đáp ứng điều kiện tại khoản 3 Mục này thì sử dụng khu đất, quỹ đất thuộc đơn vị hành chính cấp huyện khác cùng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và có điều kiện kinh tế – xã hội tương tự để tham chiếu. Việc xác định đơn vị hành chính cấp huyện khác do người có thẩm quyền xem xét, quyết định cụ thể.
7. Trường hợp đơn vị hành chính cấp tỉnh nơi thực hiện dự án không có khu đất, quỹ đất đáp ứng điều kiện theo quy định thì sử dụng khu đất, quỹ đất có kết quả đấu giá trong vòng 03 – 05 năm trước ngày phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư, bảo đảm tính tương đồng về địa điểm quy định tại khoản 4 Mục này để tham chiếu. Thời gian tham chiếu do người có thẩm quyền xem xét, quyết định cụ thể.
8. Trường hợp khu đất, quỹ đất đã đấu giá đáp ứng điều kiện về thời gian tham chiếu, tương đồng về địa điểm với khu đất, quỹ đất thực hiện dự án đang xét theo quy định tại các khoản trên nhưng có nhiều mục đích sử dụng thì phân chia khu đất, quỹ đất này thành các phần đất tương ứng với mục đích sử dụng đất để tham chiếu.

Mục 4. Tính giá trị m3

Xác định giá trị M3 hay còn gọi là xác định giá trị nộp Ngân sách Nhà nước tối thiểu là quy định bắt buộc cho các Dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định. Theo đó, giá trị m3 là giá trị tối thiểu mà nhà đầu tư phải cam kết nộp ngân sách nhà nước không điều kiện.

Khi tiến hàng chỉ định thầu để lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án có sử dụng đất, cơ quan tham mưu, quản lý về lĩnh vực tài chính đất đai dự kiến giá trị lợi thế của khu đất và từ đó xác định giá trị m3 của khu dự án đó. Để trong trường hợp chỉ có 1 nhà đầu tư tham gia quá trình đấu thầu dự án, không có sự cạnh tranh, giá trị m3 sẽ là cơ sở giúp tránh thất thoát cho Ngân sách Nhà nước. Cách xác định giá M3 như sau:

1. Tất cả các khu đất, quỹ đất đáp ứng điều kiện theo quy định được sử dụng để tham chiếu, tính giá trị m3.
2. Giá trị m3 được tính như sau:

Trong đó:

1. a) S_i là diện tích các phần đất quy định;
2. b) ΔG_i là giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích của tất cả các khu đất, quỹ đất tham chiếu có cùng mục đích sử dụng đất với phần diện tích đất Si thuộc dự án đang xét;
3. c) k_i là hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá của tất cả các khu đất, quỹ đất tham chiếu có cùng mục đích sử dụng đất với phần diện tích đất Si thuộc dự án đang xét.
4. ΔG_i được tính như sau:

Giá trị tăng sau trúng đấu giá được tính theo chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm đấu giá.

4. k_i được tính như sau:

Trong đó:

1. a) P_i là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính trên một đơn vị diện tích của phần diện tích đất S_i thuộc dự án đang xét (xác định theo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến, của dự án);
2. B) P_TCI là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính trên một đơn vị diện tích của tất cả các khu đất, quỹ đất tham chiếu có cùng mục đích sử dụng đất với phần diện tích đất Si thuộc dự án đang xét (xác định theo giá khởi điểm đấu giá). P_TCI được tính như sau:
3. Trường hợp không có khu đất, quỹ đất tham chiếu có cùng mục đích sử dụng với phần diện tích đất Si, các số liệu liên quan đến phần đất ở thuộc dự án đang xét (S_{đất ở}) là cơ sở để tính ΔG_i và k_i, cụ thể:
4. a) ΔG_i – ΔG_{đất ở};
5. b) k_i = k_{đất ở} x Tỷ lệ xác định tại bảng giá đất giữa loại đất đang xét và đất ở.

Trong đó:

– ΔG_{đất ở} là giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích của tất cả các khu đất, quỹ đất tham chiếu có cùng mục đích sử dụng đất với phần diện tích đất ở được xác định theo quy định.

– k_{đất ở} là hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất tham chiếu có cùng mục đích sử dụng đất với phần diện tích đất ở được xác định theo quy định.

– Bảng giá đất được sử dụng là bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định pháp luật về đất đai, có hiệu lực tại thời điểm phê duyệt hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu số liệu trong bảng giá đất được sử dụng để tính toán là các số liệu áp dụng cho đơn vị hành chính cấp huyện nơi triển khai thực hiện dự án đang xét.

Quy khách tham khảo link dưới đây về quy trình, thủ tục xin chủ trương đầu tư của dự án: https://lapduandautu.com.vn/thu-tuc-de-nghi-chap-thuan-chu-truong-dau-tu-du-an/